Pourquoi prévoir les pics de demande de mon logement Airbnb
La demande locale d’un marché peut varier radicalement, quasi du jour au lendemain. Dans les zones dynamiques, l’organisation d’un événement peut entraîner une augmentation du niveau de demande de plus de 100% en une seule journée.
Alternativement, les destinations touristiques voient souvent les jours de week-end bien se vendre à l’avance, tandis que les jours de semaine restent désespérément vides. D’où l’importance de trouver un équilibre idéal dans son mix de clientèle.
Compte tenu de cette forte variabilité, il est important d’avoir un modèle prédictif fort pour mesurer la demande locale si vous souhaitez capter plus de revenus au moment de ces pics d’activité, de la location de votre logement Airbnb.
Les hôtels et les compagnies aériennes dépensent des millions chaque année pour prédire les niveaux de demande, car sans aucun doute la base de la tarification dynamique réside dans la capacité à prévoir la courbe de demande.
Les sources déterminantes de la demande
Pour construire une image complète de la demande pour chaque jour, il est primordial de recueillir et d’analyser les données provenant de nombreuses sources, y compris :
- Les salons et événements locaux
- La saisonnalité de la demande
- Les fluctuations des jours de semaine
- L’occupation et les prix des hôtels à proximité
- Les arrivées et départs des vols
- Le taux de réservation sur Airbnb
Toutes ces données nous aident à développer la compréhension des flux de circulation des voyageurs à travers une région. De plus, il permet de savoir le taux de performance du marché local en termes d’hébergement.
Passons en revue les trois facteurs qui vont impacter les prix de votre logement Airbnb.
1. L’impact des salons et des événements locaux
Les salons ont un impact majeur sur les prix des logements Airbnb. En fait, les quartiers qui sont à proximité des centres de congrès et de conférences peuvent être prisés même lors de salons grand public de taille moyenne.
Tous les salons à venir doivent faire l’objet d’un suivi, pour essayer de déterminer le nombre de chambres qui sera réservé lors de chaque événement. De plus, il est impératif de regarder les prix et les occupations des hôtels à l’approche du début du salon. Ces données fournissent des preuves quant à la façon dont les hébergements à proximité seront réservés.
Nombre quotidien de chambres réservées par les participants d’un salon
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Les taux de réservation pour les logements Airbnb diffèrent considérablement en raison des événements. L’impact d’un salon sur votre logement Airbnb est principalement déterminé par votre proximité avec le lieu.
En outre, le type et les détails de votre logement Airbnb (salle de bains partagée ou privée pour les invités) affectent la probabilité que votre hébergement soit réservé lors d’un salon.
De plus, le phénomène de la saisonnalité détermine l’impact de l’événement sur la demande. Par exemple, un salon de taille moyenne qui se déroule en été, en forte période touristique, peut avoir le même impact qu’un événement international pendant les mois d’hiver.
En ce sens, la force des courbes de demande de marché spécifique s’ajoutent dans la modélisation du niveau de demande jour par jour.
Les changements des prix en fonction de la taille et de la distance de l’événement
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2. L’impact des saisons
Beaucoup d’hôtes Airbnb sous-estiment l’impact que la haute saison touristique peut savoir sur la demande locale.
De même, durant la période de hors saison touristique, les prix de la concurrence peuvent chuter si rapidement que les hôtes pensent souvent que leur hébergement a été pénalisé dans les résultats de recherche Airbnb.
La courbe de la demande saisonnière d’une région est déterminée en analysant les données des vols et des hôtels.
De plus, il est important de mesurer la vitesse à laquelle les logements sont loués chaque saison, comme durant les mois d’été où plus de familles voyagent, et ont l’air de plus en plus intéressées par la solution alternative proposée par Airbnb.
Courbe de demande saisonnière basée par région
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3. L’impact du jour de la semaine
Fait intéressant dans de nombreux domaines, le prix d’une chambre d’hôtel est beaucoup plus élevé les mardi et mercredi. Pour de nombreux hôtes Airbnb, cette vérité est assez surprenante. Toutefois, cette tendance s’explique par le résultat des voyageurs d’affaires, qui voyagent très souvent au milieu de la semaine (mid-week).
Pour les logements Airbnb, en particulier ceux situés dans les quartiers d’affaires, l’impact du jour de la semaine peut être dramatique.
Par exemple, dans un quartier résolument tourné vers l’hébergement du voyageur d’affaires, le pic de la demande se trouve généralement en milieu de semaine. En conséquence, l’application d’une tarification différenciée pour ces jours-ci vont aider à maximiser les revenus de votre logement Airbnb. (airbnb business ready?)
D’autres quartiers d’une même ville, suivent une courbe plus traditionnelle de la demande de la location de vacances. Dans ces quartiers, les pointes de la demande se trouvent les jours de week-end, et son niveau chute de façon spectaculaire pour les autres jours de la semaine.
Il est donc essentiel de calculer la courbe de la demande de chaque quartier d’une même ville, et d’en déduire des hypothèses prédictives sur la façon dont votre logement Airbnb va se vendre tout au long de la semaine.
Courbe de demande hebdomadaire basée sur le type de quartier
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La modélisation de la courbe de demande locale
Le modèle de la demande ajuste les prix des nuitées de votre logement Airbnb, en fonction des prévisions de réservation données par jour.
L’objectif du modèle est d’identifier les périodes de demande accrue, de sorte que vous pouvez augmenter votre revenu par nuit et maximiser vos revenus mensuels.
Pour trouver le juste prix pour chaque jour, le modèle doit calculer la demande globale pour une journée en combinant les facteurs qui influent sur la demande locale. Cela nous donne un multiple de la demande pour chaque jour, qui doit être combiné avec votre prix de base.
Combinaison des facteurs de la demande pour l’ajustement des prix
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Pourquoi adopter un modèle de prix journalier pour votre Airbnb
La modélisation de la demande est à la fois prédictive et réactive. Chaque jour qui passe, permet de gagner plus en certitude sur le niveau de demande réelle pour un jour donné.
La tarification quotidienne permet de réagir à de nouveaux événements qui sont annoncés.
Par exemple, quand une organisation locale annonce un week-end événement, la demande pour ce week-end va augmenter. En observant la vitesse de réservation effective pour chaque jour, nous pouvons ajuster les prix à la volée lorsque la demande augmente.
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